Manuel Balmaseda, Jefe del Servicio de Estudios del BBVA para España
El alquiler: Liberté, égalité, "rentabilité"

El reducido tamaño del mercado del alquiler en España, que representa solamente un 11% de la ocupación de vivienda, genera ineficiencias en múltiples sectores y actividades. En primer lugar, dificulta el acceso a la vivienda, haciéndolo posible solamente para aquellos que disponen de un capital suficiente previo a la compra. Es decir, permite acceder a la vivienda a quien es capaz de afrontar el coste de la entrada, impidiendo su acceso a quienes solamente pueden pagar por su consumo. Esto perjudica fundamentalmente a los jóvenes, que no han tenido tiempo de ahorrar, o les exige recurrir a la familia. Además, el reducido mercado de alquiler, sumado a restricciones legales, restringe el desarrollo de los fondos de inversión inmobiliaria. Ello limita el uso de la vivienda como bien de inversión a las rentas medias, que no pueden afrontar la inversión en una vivienda “entera”.

En segundo lugar, afecta al mercado de trabajo, siendo uno de los factores que dificultan la movilidad geográfica. El desplazamiento de una familia supone de por sí un coste, que se ve incrementado por el cambio de residencia. Por un lado, por la fiscalidad sobre la plusvalía de la vivienda. Por otro, por la liquidez necesaria para soportar un proceso de compra-venta simultáneo.

En tercer lugar, un mercado orientado a la compra de vivienda incentiva (sobre todo si se ve apoyado por la política fiscal) una asignación del ahorro sobreorientada a ésta, en detrimento de otros sectores productivos que podrían ofrecer un mayor rendimiento privado y social.

En cuarto lugar, la estrechez del mercado de alquiler restringe el ajuste de las necesidades de vivienda al ciclo vital. Incluso eliminando las razones de movilidad obligada, los individuos que viven de alquiler cambian más veces de vivienda que aquellos que lo hacen en régimen de propiedad, adaptando su necesidad de consumo de vivienda. En el centro cuando son jóvenes, con más espacio cuando tienen niños, más lejos de los colegios cuando estos se independizan, …

Finalmente, una mayor liquidez en el mercado incentivaría la calidad de la oferta, por el interés en mantener al inquilino y por la seguridad de la existencia de demandantes. Y de paso, favorece el cumplimiento de un mandato constitucional: el acceso a una vivienda digna.

La pregunta, por tanto, es ¿qué hace que el mercado actual sea claramente insuficiente, y el más pequeño de Europa? Hay, obviamente, razones de índole jurídica que favorecen esta situación, entre las que cabe citar la lentitud de la justicia en caso de impago, y de índole económica, como las favorables condiciones financieras y fiscales que incentivan la compra de vivienda.

La inversión en vivienda para alquiler es un ejercicio con un doble riesgo. En primer lugar, la revalorización del activo. Y en segundo lugar, la gestión del alquiler, que incluye el impago, el destrozo y la posibilidad de desocupación. La atomización de la propiedad, una de las razones que tradicionalmente se esgrimen, no parece una excusa aceptable, puesto que también se produce en otros mercados. ¿Se imagina usted que la única forma de invertir en una empresa fuera comprarla entera y gestionarla? Evidentemente, no es lo mismo, pero puede hacerse una idea de la situación. El primer riesgo puede diluirse mediante la compra de fondos de inversión inmobiliaria. Para el segundo, es necesaria la existencia de empresas que se encarguen de la gestión del alquiler, mediante una gestión profesionalizada.

Este tipo de negocio lo realiza el sector privado en otros países, por lo que la pregunta a realizarse es ¿por qué en España esto no sucede? La reforma de la legislación es un paso a realizar. El segundo, sin embargo, es la actuación de un creador de mercado que dote de liquidez al mercado de la vivienda. La generalización de los seguros y la formalización de los contratos, a la par que una mayor flexibilidad en la duración de los mismos permitirían potenciar este mercado. Y ello permitirá, a su vez, un crecimiento de los fondos de inversión inmobiliaria, para los que el mercado de alquiler puede ofrecer una rentabilidad complementaria relevante.

En suma, el mercado de alquiler favorece la libertad de movimiento de las personas. Los jóvenes que quieren independizarse, los trabajadores que cambian de destino o incluso los jubilados. Favorece la igualdad, mejorando y ampliando el acceso a la vivienda. Además, ofrece un activo adicional que permite una mejor diversificación del riesgo de inversión. Parafraseando el lema de la revolución francesa, y adaptándolo al siglo XXI: liberté, égalité, “rentabilité”.