Rafael Termes, Profesor del IESE, Universidad de Navarra
"El precio de la vivienda y los Ayuntamientos"

Las dificultades para adquirir una vivienda, y también para alquilarla, han vuelto a ser tema de primera magnitud. A pesar de que los tipos de interés aplicables a las hipotecas se hallan a su nivel más bajo, el porcentaje de la renta familiar destinado a financiar la vivienda ha subido desde el 32% en 1998 hasta cerca del 48% en la actualidad. Este porcentaje, medio del país, se transforma en el 62% en Madrid y el País Vasco, para llegar al 69% en Baleares. La razón es que el precio medio de la vivienda, en los últimos cuatro años, ha subido un 50%.

"..el porcentaje de la renta familiar destinado a financiar la vivienda ha subido desde el 32% en 1998 hasta cerca del 48% en la actualidad."

Ante esta situación, la tendencia general es a pedir la intervención del Gobierno para estimular la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) y facilitar su adquisición, así como solicitar subvenciones para constructores y determinados grupos de compradores. Nada de esto solucionará el problema. La verdadera causa del encarecimiento de la vivienda no está en el coste de construcción, que se fija por las leyes del mercado, sino en el encarecimiento del suelo, que, sometido a apropiación pública, ha llegado a representar entre el 45% y el 50% del precio total de la vivienda. Este hecho, absurdo en un país con abundancia de suelo, es el que debe ser abordado. Y, al parecer, nadie quiere hacerlo y menos los políticos que son los que han creado la maraña legislativa que está en la base del encarecimiento del suelo.

El responsable del ramo en la Comunidad de Madrid, recientemente, ha dicho que "su consejo a los promotores es que paguen por el suelo el precio que vale". Y esto ¿cómo se hace? Cuando el propietario de un terreno quiere construir en él, lo primero que tiene que hacer es lograr que el Ayuntamiento se lo declare suelo urbanizable y luego urbanizarlo, expediente que puede durar entre tres y cinco años. Si se tiene presente que tiempo es dinero, ya tenemos aquí un primer elemento de encarecimiento. Después, para obtener la licencia de construcción, la propiedad del 10%, el 20%, o lo que el concejal negociador diga, el promotor debe cederla al Ayuntamiento, el cual se la revenderá al precio que estime conveniente, al amparo de las disposiciones sobre financiación de corporaciones locales.

Evidentemente, nos hallamos ante un segundo elemento de encarecimiento del suelo, nada despreciable desde luego. Pero hay más. Para acelerar los trámites de obtención de la licencia que pueden durar entre seis meses o un año, no es raro -basta preguntar a cualquier promotor- que el interesado tenga que construir gratuitamente, y supuestamente por propia iniciativa, unas escuelas municipales, un estadio deportivo o cualquier otra mejora que al Ayuntamiento se le ocurra.

Este modelo, mantenido en términos legales, sin duda sirve para financiar a los Ayuntamientos, pero a expensas de un encarecimiento exorbitante del suelo y, por ende, de la vivienda, en perjuicio de los jóvenes que no pueden adquirir -ni tampoco alquilar- un piso, a pesar de que el 30 o el 40% de las viviendas españolas están desocupadas. Pero, además, a nadie se le oculta que el modelo está abierto a la corrupción, como lo prueban los innumerables casos de extorsión dineraria o en especie, fácilmente detectables, a que se ven sometidos los promotores inmobiliarios.

Una vez más, la solución del problema de la vivienda no está en nuevas disposiciones administrativas, sino en suprimir la intervención -que rima con corrupción- de los Ayuntamientos sobre el suelo.

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